Bail réel solidaire, quel est son fonctionnement ?

Les Français aspirent toujours plus à la propriété. Mais avec l’augmentation des prix et des taux, les banques ont tendance à être plus frileuses. Pourtant, devenir propriétaire est possible et accessible au plus grand nombre, grâce aux Organismes de Foncier Solidaire (OFS) et au Bail Réel Solidaire (BRS). On vous explique son fonctionnement dans cet article.

OFS et BRS, qu’est-ce que c’est ?

Un Organisme de Foncier Solidaire est un organisme à but non lucratif agréé par le préfet d’une région. Il a pour objectif d’investir dans des terrains et d’en rester le propriétaire, pour que ceux-ci conservent un prix inférieur à celui du marché. Ainsi, un OFS se constitue un parc d’accession à la propriété durable et tend à s’adresser à des ménages ayant des revenus modestes. Grâce aux mensualités que ces derniers versent, un OFS peut investir dans de nouveaux projets. C’est cet organisme qui a pour rôle de sélectionner les foyers éligibles à ce mode d’accession à la propriété. En effet, les OFS sont les seuls étant habilités à octroyer le Bail Réel Solidaire. Fin avril 2022, 87 Organismes de Foncier Solidaire étaient agréés en France.

Le Bail Réel Solidaire, présentation

Le BRS a été lancé en 2017. Il s’agit d’un contrat unissant un OFS avec un acheteur, signé pour une durée de 99 ans, rechargeable lors d’une vente ou d’une succession. Il peut aussi bien concerner un habitat neuf qu’ancien. Le Bail Réel Solidaire permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier, par le biais d’une redevance mensuelle et d’un prêt immobilier obtenu via un organisme spécialisé dans le financement. Concrètement, un ménage qui investit dans une maison ou un appartement grâce au BRS devient locataire du terrain et propriétaire des murs du logement. Le concept s’inspire des Community Land Trust, présents en Angleterre. Aujourd’hui, il est possible d’obtenir un logement d’au moins 80 m2 pour un prix de 250 000 euros, contre 360 000 euros en moyenne s’il s’agit d’une vente classique. Des économies sont donc réalisées, notamment par le fait que le terrain demeure en location. 

Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?

Aujourd’hui, le BRS s’adresse à des personnes ne dépassant pas à certain plafond de revenus. Il est déterminé en fonction de deux zones. Pour la A, par exemple, les seuils sont :

• 33 400 euros pour une personne seule.
• 46 759 euros pour deux personnes.
• 53 440 euros pour trois personnes.
• 60 788 euros pour quatre personnes.
• 69 340 euros pour six personnes ou plus.

Cette zone A concerne l’agglomération parisienne, les grandes métropoles françaises, ainsi que la Côte d’Azur et le Genevois français. Trois autres zones existent également et se décomposent de la sorte :

• B1. Cela correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, l’Outre-Mer ou encore la Corse.
• B2. Sont ici concernées les villes de plus de 50 000 habitants, ainsi que les communes se situant sur une zone littorale ou frontalière.
• C. Il s’agit du reste de la France.

Alors si vous êteses éligible au Bail Réel Solidaire, voici les avantages que vous pourriez en tirer.

Les avantages du BRS

En premier lieu, le BRS permet de bénéficier d’un prix d’achat inférieur de 15 à 40â•≈% en comparaison au marché de l’immobilier classique. La TVA est également réduite, puisqu’elle est de 5,5% dans le cas où il s’agirait d’un logement neuf. En fonction de la commune dans laquelle vous investissez, il se peut que vous profitiez d’un abattement de la taxe foncière, qui peut aller jusqu’à 30%. Autre avantage, il est possible de financer l’achat par le biais d’un Prêt à taux Zéro (PTZ). Sans intérêts, il est octroyé en complément d’un autre prêt. Mais pour l’obtenir, le bien immobilier dans lequel vous investirez devra obligatoirement devenir votre résidence principale, à moins que vous ne le mettiez à la location. Attention, le PTZ nécessite de ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années. Il s’adresse donc principalement aux primo-accédants.

Pour conclure

Enfin, sachez qu’en cas de revente, vous devrez contacter l’OFS dont vous dépendez. C’est cet organisme qui sera en charge de réaliser l’estimation de votre bien immobilier, en fonction de son état et de l’évolution des prix du marché local. Bien que votre domicile puisse prendre de la valeur, la plus-value demeurera ici limitée. S’agissant d’un Bail Réel Solidaire, le prix proposé devra correspondre au budget de ménages dont les revenus sont limités. Dans tous les cas, la vente pourra avoir lieu, puisque c’est l’OFS qui se charge de racheter le logement s’il n’a toujours pas été vendu au bout d’un an. Et en cas de décès, le logement est transmis aux ayants droit. Ces derniers pourront ensuite choisir de le revendre ou de l’occuper. Mais ils devront, pour cela, respecter les conditions de ressources. Une donation de son vivant peut aussi être effectuée par le propriétaire.